【雨伞定做】关注：东莞11月成交环比降三成 现买方市场
【雨伞定做】关注：东莞限购政策出台后，成交量已经连续两个月下滑，昨天，东莞各大房地产研究机构的11月统计数据新鲜出炉，成交量持续下降，而成交均价受结构性影响，也下降了6%。不过，从整体的均价情况来看，目前的房价仍然处于较高水平。
数据分析
量
11月东莞住宅同比降六成环比降三成
合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年11月东莞一手住宅签约面积约41.8万平方米，共3705套，同比去年减少63%，环比10月减少约30%，连续两个月下滑，并创下2014年9月以来最低（春节除外）。
瑞峰·瑞城搜也发布报告称，11月东莞楼市成交量价齐跌，其中成交量为年内第二低位，仅次于春节月，全市仅有9个镇区成交量环比上涨。
另外，根据合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，2016年1~11月东莞累计商品房签约面积约1017万平方米，同比略增5%；1~11月商品房成交额约1390亿元，同比增46%。东莞一手商品房连续2年成交量超千万平方米，成交额超千亿元已成定局，2016年开发商资金回笼丰厚。前11个月东莞商品房、住宅和非住宅签约均价维持在1.3~1.4万元/平方米之间，分别为13672元/平方米、13678元/平方米和13641元/平方米。
价
价格结构性下滑6% 但仍在同期高位
【雨伞定做】关注：在价格方面，合富辉煌（中国）东莞发展研究中心和瑞峰·瑞城搜对东莞房管局官方网站公布的数据进行了统计，数据显示，11月住宅均价约15891元/平方米，受结构性影响环比下滑6%，但依然处在同期高位，同比上涨60%。
从成交均价来看，东莞仍然有9镇街住宅均价上2万元/平方米。其中塘厦镇和凤岗镇均价高达2.8万元/平方米以上。不过两镇区11月的成交套数只有97套和69套，成交面积仅为1.2万平方米和0.7万平方米，房价高企受结构性影响较大。如凤岗益田大运城邦在上周签约3套别墅，面积达594平方米，均价达65471元/平方米；上周塘厦银湖山庄也成交了4套别墅，成交面积为1841平方米，成交均价达到39326元/平方米。
由于目前临深片区成交量少，个别楼盘别墅以高价签约，将直接推动镇街房价居于较高水平。
记者了解到，新政出台后，临深片区洋房定价仍然以2万~2.4万元/平方米为主，开发商降价并不明显，但是涨价显然已经暂无可能。定价在2.3万元/平方米左右的楼盘开盘去化率低，楼盘价格上涨无力。
市场动态
量
定价高临深片区成交再度下滑近七成
【雨伞定做】关注：东莞限购近两个月时间，定价决定成交量已经成为明显的事实。从东莞楼市划分七大片区中心城区、松湖片区、临深片区、东北片区、大石龙片区、水乡片区、滨海片区来分析，临深片区定价最高，成交量环比下滑近七成，定价低的水乡片区成交量环比上涨12%。
根据瑞峰·瑞城搜提供的数据显示，11月份，受结构性影响，临深片区价格仍然环比上涨6%，达到24694元/平方米，仍然是东莞房价最高的片区，但是其成交量仅4.11万平方米，环比持续下降69%。
另外，滨海片区成交均价环比上涨4%，为17820元/平方米，成交量仅为6.58万平方米，环比下跌28%，大石龙片区成交均价上涨1%，为12519元/平方米，成交量仅2.37万平方米，环比下降57%；东北片区成交均价为12536元/平方米，环比上涨23%，成交量为5.93万平方米，环比下跌22%。
值得关注的是，同样在成交上十分依赖深圳客的松湖片区率先出现了量价齐跌。11月松湖片区住宅成交均价下降11%，为19591元/平方米，成交量为6.93万平方米，环比下降29%。
价
“万元出头”水乡片区成交最火
瑞峰·瑞城搜统计数据显示，以本地购买力为主的中心城区则出现量价齐升，均价环比上涨24%，为21443元/平方米，成交量为2.97万平方米，环比上涨21%。不过，中心城区房价上涨，同样是由于目前供应量少，受个别楼盘以约2.2万元/平方米集中签约推动。
另外，最近最值得关注的是水乡片区，多个楼盘以万元出头的定价推货，成为目前东莞楼市最热门的区域。根据数据显示，水乡片区11月住宅成交均价为11006元/平方米，环比下滑3%，成交量达到12.91万平方米，环比上涨12%。水乡片区11月住宅成交量占全市比例三成多。
受到价格两极分化影响，东莞住宅成交区域分化也比较严重。合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，11月成交量前四区域分别为麻涌、常平、大岭山和虎门，四镇累计成交达2123套，全市占比57%。其中仅麻涌镇成交近千套，约946套，全市占比达35%。
中低价外围区域成交突出。11月成交量前十区域中，有4大区域均价在1.3万元/平方米以内，主要分布于外围区域，如水乡片区的麻涌镇、望牛墩镇及莞北片区的石碣镇。这些区域在此前的东莞楼市当中都属于不受重视的区域。
降
供过于求 去库存时间升至6个月
【雨伞定做】关注：随着今年进入尾声，东莞住宅市场成交量下滑，库存持续增加，长期供不应求的市场或将出现变化。虽然今年各大房企赚到盘满钵满，但是明年市场不乐观，供应量大、竞争压力大等都让其不得不提前做好计划。业内人士认为，随着去库存时间的上升，楼市从卖方市场进入买方市场，开发商出货压力加大，降价也将进一步到来。
据合富辉煌（中国）东莞发展研究中心数据显示，11月东莞住宅新增供应面积约75.9万平方米，7480套，供求比达1.8：1，创下2015年3月以来最大，出现严重供求失衡，明显供过于求。
此外，截至2016年11月30日，东莞一手住宅库存面积约303万平方米，按照过去2个月平均消化速度，去库存时间约从10月份的3.3个月急速上升至6个月。不过该研究中心认为，从目前来看，库存量整体仍处于低位水平，短期内房价仍受支撑。
但也有业内人士向记者透露，年底开始将陆续出现各种促销优惠措施，在成交量持续下滑的压力下，今年年底的暗降，或将慢慢过渡到明年市场的明降。
房企销售金额全年销量 前三甲或已提前出炉
不过，从房企的角度来看，由于今年1~11月各大房企商品房签约金额已经大幅超过去年同期，剩下的一个月时间许多房企或进入顺卖阶段。在没有资金回笼压力的情况下，品牌房企出现明显降价的可能性很低。
根据合富辉煌（中国）东莞市场发展研究中心统计数据显示，今年1~11月东莞市商品房签约金额前十名房企当中，万科、碧桂园、光大位列前三甲，恒大、金地、保利、新世纪地产、和记黄埔、卓越地产和鼎峰地产紧随其后进入前十名。而前十名房企当中，外来品牌房企占七席，东莞本土房企占了三席。
【雨伞定做】关注：从数据来看，万科和碧桂园两家房企成交金额均达到100亿元以上。其中万科今年前11个月东莞商品房销售金额达151亿元，同比去年同期上涨38%；碧桂园为115亿元，同比去年上涨63%。在前十名当中，同比上涨幅度较大的还有卓越地产，今年前11个月其在东莞的销售金额达31亿元，但同比去年上涨了3567%，和记黄埔为34亿元，同比去年同期上涨了509%。
总体来看，今年前11个月东莞商品房签约金额前十名房企就成功销售了608亿元，同比去年前十名上涨了62%。